Аэропорты как коммерческая недвижимость: что полезно знать

Аэропорт – это инфраструктура для приемки и отправки воздушных судов и обслуживания воздушных перевозок. Коммерсантам наиболее интересен аэровокзал – комплекс для обслуживания пассажиров: торговые помещения, помещения общепита, офисы и т.д. Назначение коммерческой недвижимости – рекреация и обеспечение наиболее оптимальных условий для перевозки пассажиров.

Так, в каждом аэровокзале обязательно наличие аптеки, почты, медпункта, комнаты матери и ребенка, а также офисов представительств авиакомпаний, авиакасс, торговых помещений и точек общепита, магазинов dutyfree и др. Особенность ведения бизнеса заключается в том, что продуктовыми и географическими границами товарного рынка является «всего лишь» территория аэропорта, т.е. тарифо- и ценообразование в таком замкнутом пространстве одновременно и привлекательно, и строго регулируется «Законом о защите конкуренции». Коммерческая привлекательность территории аэровокзального комплекса для арендаторов обеспечивается пассажиропотоком (плюс встречающие-провожающие), месторасположением торговой точки внутри здания аэровокзала и ограничительными условиями вроде разрешённых к перевозке объёмов жидкостей и самой ручной клади авиапассажиров.

Арендатор обязан подчинить свой бизнес на территории аэровокзала требованиям безопасности, важнейшее из которых — не препятствовать движению пассажиров! Также в силе все обязательные требования, как для обычных торговых комплексов, например, по обеспечению противопожарной безопасности и исполнению требований Роспотребнадзора к коммерческой деятельности арендатора.

Срок договора аренды по объекту коммерческой недвижимости в аэровокзале определяется собственником: от нескольких месяцев до нескольких лет. Если аэровокзал принадлежит государству, «Закон о защите конкуренции» предписывает проводить аукционы и конкурсы на право аренды.

Арендная ставка в договорах аренды в аэровокзале формируется трояко: % от товарооборота, фиксированная арендная ставка + % от товарооборота или же просто фиксированная арендная ставка. Общий уровень сервиса в аэровокзале может играть на повышение арендной платы.

Скажем, получивший на днях горькую известность международный аэропорт «Шереметьево» полтора месяца назад получил — единственный в России — наивысший рейтинг британского рейтингового агентства Skytrax. 5 звезд Skytrax — престижная международная награда для аэропортов и авиакомпаний в сфере оценки качества обслуживания пассажиров. Для получения признания аэропорт инвестировал в развитие сервиса около полумиллиарда рублей. На оперативность тушения возгораний самолётов на взлётной полосе, теперь мы знаем, это не повлияло, увы. Но 30,43% акций «Шереметьево» за Росимуществом – и это даёт надежду, что око государево изменит состояние дел с безопасностью пассажиров в крупнейшем в России аэропорту.

В 2018-м году он обслужил почти 46 млн пассажиров. Подобная массовая и, что важно, платёжеспособная аудитория и делает аэровокзалы по всему миру крайне привлекательными для ведения бизнеса на их территории.